Upadłość konsumencka a najem mieszkania – co warto wiedzieć?

Upadłość konsumencka to forma postępowania sądowego umożliwiająca osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej, oddłużenie w sytuacji trwałej niewypłacalności. Głównym celem tej procedury jest umożliwienie dłużnikowi nowego startu finansowego oraz uregulowanie zobowiązań w sposób korzystny zarówno dla niego, jak i wierzycieli. Ogłoszenie upadłości konsumenckiej możliwe jest po udowodnieniu, że dana osoba nie jest w stanie regulować swoich zobowiązań przez co najmniej trzy miesiące. 

Postępowanie upadłościowe obejmuje cały majątek dłużnika i może wiązać się z koniecznością jego likwidacji. Dotyczy to m.in. nieruchomości, ruchomości czy praw majątkowych. Co istotne, upadłość konsumencka jest możliwa niezależnie od wysokości długu, jednak decyzja o jej ogłoszeniu każdorazowo zależy od oceny sądu i wykazania przez dłużnika realnych przesłanek niewypłacalności.

Jak upadłość konsumencka wpływa na umowę najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania zawarta przez osobę ogłaszającą upadłość pozostaje z reguły w mocy po ogłoszeniu upadłości. Najem lokalu nie jest składnikiem majątku, który mógłby zostać spieniężony w procesie likwidacji przez syndyka. W związku z tym najem nie podlega automatycznemu rozwiązaniu po ogłoszeniu upadłości, a dłużnik–najemca zazwyczaj może nadal korzystać z lokalu, jeśli reguluje bieżące należności za czynsz. Istotne znaczenie ma jednak fakt, czy najemca w postępowaniu upadłościowym posiada środki pozwalające na dalsze opłacanie czynszu. Sąd, rozpatrując wniosek o upadłość, analizuje sytuację życiową dłużnika, w tym również konieczność zapewnienia mu miejsca zamieszkania. W wielu przypadkach dopuszcza się dalsze korzystanie z wynajmowanego lokalu jako niezbędnego do normalnego funkcjonowania dłużnika.

Czy można stracić wynajmowany lokal podczas upadłości?

Choć najem mieszkania nie jest zazwyczaj zagrożony w wyniku ogłoszenia upadłości konsumenckiej, to jednak istnieją sytuacje, w których może dojść do utraty prawa do lokalu. Może to nastąpić na przykład wówczas, gdy dłużnik nie opłaca czynszu lub innych należności wynikających z umowy, co staje się powodem wypowiedzenia przez właściciela nieruchomości. Syndyk, przejmując zarząd nad majątkiem upadłego, może również przeanalizować, czy koszty wynajmu mieszkania nie przekraczają możliwości finansowych dłużnika. 

W takiej sytuacji może zostać zaproponowana zmiana miejsca zamieszkania na tańsze lokum, co pozwala na efektywniejsze pokrycie zobowiązań wobec wierzycieli. Tym samym, choć najem nie jest bezpośrednio objęty likwidacją masy upadłościowej, jego utrzymanie zależy od praktycznych możliwości finansowych osoby będącej w upadłości.

Obowiązki najemcy w trakcie postępowania upadłościowego

Najemca będący osobą w upadłości konsumenckiej nadal zobowiązany jest do regulowania bieżących kosztów wynajmu, w tym opłat czynszowych, eksploatacyjnych oraz mediów. W postępowaniu upadłościowym nie obejmuje się długów powstających po jego ogłoszeniu, dlatego zaległości czynszowe powstałe po tym czasie nie są umarzane w ramach planu spłaty wierzycieli. 

Tym samym osoba w upadłości musi starannie wywiązywać się z obowiązków określonych w umowie najmu. Ważne jest również informowanie syndyka o warunkach najmu oraz ewentualnych zmianach, jakie mogą nastąpić podczas trwania postępowania. Jeśli dłużnik zmienia miejsce zamieszkania, powinien poinformować o tym zarówno syndyka, jak i sąd. Niedopełnienie tych obowiązków może prowadzić do negatywnych konsekwencji, w tym uznania działań za naruszające postępowanie upadłościowe.

Jak zabezpieczyć swoje prawa jako najemca ogłaszający upadłość?

Dla osoby ogłaszającej upadłość konsumencką kluczowe jest podjęcie odpowiednich działań już na etapie składania wniosku do sądu. Warto w nim zawrzeć informacje o konieczności dalszego zamieszkiwania w obecnym lokalu na podstawie najmu oraz o miesięcznych kosztach utrzymania. Ułatwia to sądowi ocenę, czy warunki życiowe dłużnika po ogłoszeniu upadłości pozwalają na normalne funkcjonowanie bez zagrożenia egzystencji. 

Zaleca się również gromadzenie dokumentacji potwierdzającej terminowe regulowanie opłat, co pomaga w uzyskaniu zgody na dalsze korzystanie z lokalu w ramach masy upadłościowej. W przypadku podejrzeń dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, warto wiedzieć, że postępowanie upadłościowe nie może być tą przesłanką – o ile dłużnik reguluje należności, najem nie powinien być rozwiązany bez uzasadnionego powodu.

Artykuł powstał przy współpracy z upadlosc-kancelaria.pl.